5억 분담금 쇼크에 반토막난 집값…외면 받는 건조 아파트

5억 분담금 쇼크에 반토막난 집값…외면 받는 건조 아파트

오늘은 경남의 중소도시 김해시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

인구수 50만 이상 비교진주, 양산, 강원 원주시

진주 34만, 양산 35만, 강원도 원주 36만이며 대전 유성구와 부산 부산진구도 비슷한 인구수지만 시세 차이가 너무 극명하게 차이 나기 때문에 대전 유성구와 부산진구는 제외하였습니다. 인구수가 비슷한 지방 소도시답게 흐름이 비슷한 모습입니다. 진주와 양산은 비슷한 시세를 보이고 있고, 진주가 조금 우세한 상황입니다. 원주는 세 도시 중에서 가장 낮은 시세를 보이고 있습니다.

진주와 비교를 하면 21년도에 진주와 원주의 갭이 벌어지면서 진주시가 큰 상승을 하였고, 22년에 그 갭을 채우기라도 하듯 원주가 큰 폭으로 오르는 모습을 보이고 있습니다. 만약 강원도 원주의 시세가 상승하여 갭을 줄인다면 비교적 진주가 덜 올랐기 때문에 진주에 투자를 고려해 보는 식으로 활용할 수 있을 것 같습니다.

여의도 진주아파트 재건축공람공고 주요내용

1 세대수 증가 과거 376세대에서 신축예정 557세대로 약 181세대 증가 예상으로 약 1.5배 정도 세대수가 증가합니다. 그만큼 일반분양 수입이 증가하여 조합원들의 분담금이 감소하는 상황입니다. 2 용도지역지구에 관한 계획 기존의 제3종일반주거지역의 면적분 만큼이 정비계획결정을 통해 모두 일반 상업지역으로 편입되었습니다. 보통 주거지역이 상업지역으로 변경될 경우 용적률이 높아지기에 사업성이 증가하게 됩니다.

여의도 진주아파트 입장에서는 호재인 상황인 겁니다. 과거 3종 9,896m2, 상업지역 7,333m2 (변경) 3종 : 0m^2, 상업지역 : 17,228m^2 3 계획 용적률, 계획 층수 정비계획 지정을 통해 법적 상한 용적률은 463.27로 결정되었고 현재 설계안 계획용적률은 462.8입니다.

신속통합기획

신통은 아파트 단지의 재건축 계획에 서울시가 참여하여 빠르게 진행할 수 있습니다. 하지만 단점은 서울시가 직접 참여하기 때문에 재건축 계획 사안 중 시와 상충되는 부분이 있다면 브레이크가 걸릴 가능성이 높아집니다. 요즘 시공사를 구한 한양아파트도 권한 없는 부지를 사업면적에 포함했다며 서울시의 지적을 받은 바 있습니다. 여의도 시범아파트는 서울시와 기부채납시설로 갈등을 빚고 있습니다. 신통을 채택하면 재건축 진행이 빨라지지만 전개 중 브레이크가 걸릴 확률이 높아지고 기부채납을 해야 하는 등 단점도 존재합니다.

여의도 재건축 단계에서 호재 요인과 악재 요인을 알아봤으니 현재 여의도 아파트들의 재개발 상황을 알아보겠습니다.

인구수 50만 이상 비교김해, 대구 달서구, 경기도 안양

경기도 안양시 54만, 대구광역시 달서구 53만, 김해 53만으로 세 지역을 살펴보도록 하겠습니다. 차트를 보시면 까만색인 김해시가 가장 시세가 낮음을 알 수 있습니다. 안양시대구 달서구 김해시 순으로 형성되어 있습니다. 대구 달서구와 김해시는 13년까지는 시세가 비슷하였으나 13년 이후로는 달서구의 시세가 큰 폭으로 높게 형성되어 있습니다. 김해와 인구수가 비슷한 시 아니면 군 기준으로 비슷한 시세를 보이는 곳은 없으며 김해시의 시세가 가장 낮은 상황입니다.

다음은 진주와 양산을 살펴보도록 하겠습니다.

여의도 공작아파트

여의도 공작아파트는 1976년 준공, 373세대의 아파트 단지입니다. 아파트는 평형수는 15평, 30평, 32평으로 구성되어 있습니다. 더현대 서울 바로 옆에 있어 쇼핑몰 접근성이 아주 좋고 여의나루역에서 멀지 않아 교통 접근성도 나쁘지 않습니다. 여의도 공작아파트의 가격은 2022년 부동산 불장에서도 30평형 기준 20억 이하로 매물이 나왔지만 재개발 계획이 확정되고 진행되며 2023년 11월 30평형 가구가 24억 5000만원에 거래됐고 2024년 4월 기준 상한가 23억에 매물이 나온 상태입니다.

재개발 소식이 들리면서 가격이 급격하게 올랐습니다. 공작아파트는 2022년 정비계획심의를 통과하고 2023년 말 공작아파트는 재건축 건설사를 대우건설로 선정하고 재건축 속도를 더욱 올렸습니다. 새로 지어질 단지 이름은 써밋 더 블랙 에디션이며 공사비가 평당 무려 1000만 원을 넘겼습니다.

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자주 묻는 질문