시중은행 아파트담보대출 금리 7%대 DSR 초과로 자금 마련 어렵다면 후순위 활용하자

시중은행 아파트담보대출 금리 7%대 DSR 초과로 자금 마련 어렵다면 후순위 활용하자

50년 만기 아파트담보대출 도입이유, 가계빚 폭등 ft. DSR 의 뜻 금일 한국은행에서 발표한 가계신용잔액이 1862조 8000억으로 전분기 말보다. 9조5000억원이 늘었다고 합니다. 특히 서울을 중심으로 한 부동산 시장 거래가 조심씩 늘어나면서 주택담보대출은 사상최고치를 기록하고 있는데요. 그 중에서 50년 만기 주담대가 가계대출 증가를 인도하고 있습니다. 정부에서 부동산 하락방어를 위해 시작한 규제완화, 특례보금자리론에 이어 50년 만기 주담대의 증가세가 빨라지면서 정부에서 다시 연세 제한을 도입하는 등 50년 만기 주담대 조이기에 들어갔는데요. 그럼 50년 만기 주담대 상품이 왜 만들어졌는지, 부동산 정책에 미치는 영향은 어떠한 것인지 잠시 살펴 보도록 하겠습니다.

시중은행 아파트담보대출 금리 하루새 0.2 상승

금융당국이 가계대출 조이기에 나선 가운데 시중은행들의 아파트담보대출 금리도 큰 폭으로 상승하며, 근시일 내 주택담보대출을 받을 예정이있던 사람들, 생활자금 및 사업자금을 받으려고 했던 사람들의 머리속이 복잡해지고 있습니다.

뿐만 아니라 이미 영끌로 고액의 주택담보대출을 보유중인 사람들의 월 이자 부담도 크게 높아지고 있어 자금난을 겪을 수 밖에 없는 시점입니다.

대출 금리 억눌러온 정부

업계에서는 정부가 은행들을 압박해서 대출 금리를 억지로 줄이고 있기 때문이라고 보고 있습니다. 올해 상반기 내내 그런 압박이 이어졌고, 정부가 그러는 이유는 부동산 시장의 급랭을 막기 위해서일 것입니다. PF 대출 연체율이 올라가면서 금융 시장 전반의 위기 가능성도 고조되고 있어서 어떻게든 부동산 시장의 급격한 추락은 막아야 했을 것입니다. 이야말로 기업 대출의 이자율은 별로 낮지 않습니다.

올해 상반기 수도권 아파트 시장에서 가격 반등과 거래량 증가가 나타난 것은 아파트담보대출 금리가 이례적으로 억눌린 영향이기도 합니다.

아파트담보대출 이자가 낮아지면 소비자들의 심리적 부담이 줄어들기도 하지만 10억20억 원대의 서울 아파트 구입을 위한 주택담보대출의 DSR 산정 과정에서 대출 한도가 약 1억 원 정도 늘어나는 효과도 있습니다.

50년 만기 대출 중도상환의 조건

중도상환 수수료 대출 상품마다. 중도상환 수수료가 다를 수 있으며, 일반적으로 대출 계약 시 명시된 조건을 따릅니다. 일부 상품은 중도상환 수수료가 없을 수도 있습니다. 중도상환 가능 기간 대출 기간 중 특정 시점에만 중도상환이 가능한 상품도 있을 수 있으므로, 계약 시 확인이 필요합니다. 중도상환 금액 제한 일부 상품은 중도상환 가능한 금액에 제한이 있을 수 있으며, 이 역시 대출 상품의 특성에 따라 결정됩니다.

50년 만기 주담대 DSR

대출 만기가 길어질수록 은행에 지불하는 원리금 부담이 낮아진다. 예를 들어, 400만 원을 40년 만기로 4.4의 원리금균등분할로 대출할 경우 매월 원리금은 약 222만 원입니다. 하지만 대출 만기가 50년으로 연장되면 원리금이 16만 원 줄어들어 206만 원이 됩니다. 30년 만기 대출월 상환액 250만 원과 비교하면 원리금 부담은 44만 원 줄어든다. 원리금 부담의 감소는 DSR도 낮추는 효과를 가져옵니다.

연소득액이 5000만 원인 대출자가 30년 만기의 연 4.4 금리인 주담대를 사용한다면 DSR 40 적용 시 최대 3억 3천만 원의 대출을 받을 수 있어요. DSR은 연 소득 대비 매년 원리금이 차지하는 비율을 나타내며 은행권에서 최대 40%를 초과해서 지출할 수 없도록 제한하고 있습니다.

3억 빌리면 이자만 4억

연 소득 5000만원인 사람이 금리 4.45로 30년 만기 주담대를 이용할 경우 DSR 40 가 적용되 최대 3억 3000만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 만기를 50년까지 늘리면 같은 금리 적용 시 4억원으로 7천만원 가량 더 대출이 가능하게 되며 매달 은행에 내는 돈도 줄어들어 부담도 줄어들게 됩니다. 3억 대출 4.45 금리 시 30년 만기와 비교하면 이자 총액이 2억원 이상 이자차이가 나며 이자가 눈덩이와 같이 불어나게 됩니다.

30년 만기 이자 총액 2억4401만원 50년 만기 이자 총액 4억4874만원 물론 인플레이션으로 인한 돈의 가치가 떨어지기 때문에 20년 동안 갚게 되면 현실 2억원의 가치는 아닐 것입니다. 또한 향후 집값 상승의 믿음이 있다면 원리금을 적게 내는 선택이 이득일 수 있습니다.

자주 묻는 질문