DSR 규제 정의와 계산방법, 계산기 활용

DSR 규제 정의와 계산방법, 계산기 활용

부동산 대출 용어 중 가장 유명하고 두상 아프게 만드는 삼총사가 있죠. LTV, DTI, DSR에 관련해서 간단하게 정리하여 설명드려보겠습니다. 용어의 의미와 계산법을 알아 두시고 본인의 LTV, DTI, DSR을 확인해 보시면 대출 가능 금액에 관해 어느 정도 가늠이 가능하니까 꼭 알아두시면 좋겠죠. 바로 시작하겠습니다. 먼저 실제가 아닌 조건을 만들어 놓고 시작할게요. 아파트 매수를 준비하고 있는 신혼부부로 연 소득은 부부 합산 4000만 원이고 매수하기 희망하는 아파트의 가격은 3억 원인데, 상환 기간은 30년, 상환 방식은 원리금 균등 상환, 금리는 3 조건으로 아파트담보대출 2억 원을 받으려고 하고 있습니다.

DSR 계산기 추천.

대충 알긴 알겠는데 그렇다면 나의 DSR은 몇퍼센트인건가? 궁금하시죠? 어려운 수기 계산이 아닌 자동으로 계산하는 계산기를 분석해 보도록 하겠습니다. 부동산계산기라는 겁니다. 부동산 계산기로 웹으로도 사용가능하고 어플리케이션으로도 사용가능합니다. 위 계산기에 수치를 입력후 계산 버튼을 눌러 사용하실 수 있습니다. 예를 들어 연소득액이 1억이고 대출이 5천만원 대출기간이 1년 금리가 5 일 경우를 기입하여 DSR 계산을 해보았습니다.

위 표가 계산 결과 입니다. DSR이 51.35% 입니다. 위 사진처럼 DSR을 계산하기 위해서는 내가 1년에 얼마 버는지, 얼마를 대출받았고 그 대출의 기간과 이율등을 알고 있어야 합니다.

DSR 총부채 원리금 상환 비율

이제 마지막으로 DSR로 넘어가 보겠습니다. 세 번째 DSR입니다. DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율이라고 부르는데요. 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. DTI와 비교하면 이해하기 쉬운데요. DTI는 원금과 이자 합인 원리금은 오직 주택담보대출에만 적용하고 그 외 부채는 이자만 고려했었죠. 하지만 DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출에 관해 원리금을 합산합니다.

즉 신용대출, 자동차 대출과 같은 대출에 대해서도 이자뿐만 아니라 원금을 합산하여 비율을 계산한다는 거죠. 그래서 같은 대출이라고 할지라도 DTI 대비 DSR의 비율이 높게 계산되는 겁니다.

DSR 규제.

이제 DSR이 뭔지도 알겠고 방법 및 계산도구도 알게 되었습니다. 그러나 중요한건 그래서 이 DSR이란게 어떤식으로 규제를 한다는 걸까요? 21년 10월 26일 금융위원회에서 발표한 가계부채 관리방안 기본방향표 입니다. 해당 사항을 참고해서 최근 조사에 의하면 22년 1월 부터는 263만명 22년 7월 부터는 593만명이 DSR 규제 대상이 된다고 합니다. 해당 지표는 21년 9월에 대출자 1990만명을 기준으로 총 대출금이 1억원이상, 2억원 이상 넘는 사람을 기준으로 한 것입니다.

22년 1월 부터는 총 가계대출이 2억원을 초과할때 DSR규제가 적용됩니다. 그리고 22년 7월 부터는 1억원이 초과하면 규제가 적용됩니다. .규제 수치는 40 입니다. DSR규제 대상 포함시 연간원리금의 상환액이 연 소득의 40가 넘게 대출이 불가능하다는 뜻입니다.

DSR 계산

DSR 공식은 아파트담보대출 원리금 더하기 그 외 다른 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 값이 되겠습니다. 그럼 DTI와 얼마나 차이가 나는지 가상 인물에 대한 DSR을 계산해 보겠습니다. 아파트담보대출 원리금은 앞서 계산했었죠. 1011만 8496원이었고요. 신용대출과 자동차 캐피털 대출에 대해서도 계산을 하고 원리금을 확인해 봤는데요. 신용대출은 월 56만 6137원으로 12개월, 1년으로 환산하면 12를 곱해서 총 679만 3644원이 되고, 자동차 캐피털은 월 39만 6024원으로 1년으로 환산하면 총 475만 2288원이네요. 따라서 DSR 공식에 대입해 보시면 1011만 8496원 더하기 679만 3644원 더하기 475만 2288원에다가 4000만 원을 나누면 약 54.16로 나오네요. DSR 60를 적용받는다고 가정했으니까 계산 결과는 약 54이므로 다행스럽게 주담대를 받을 수 있겠습니다.

DSR지표의 한계

DSR은 대출 상환 능력을 평가하는 지표 중 하나이지만, 이것만으로 대출 상환 능력을 바르게 판단하기에는 한계가 있다고 보입니다. 대출 상환 능력을 평가할 때는 DSR을 비롯하여 여러가지 지표를 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 중요한데, 이런 부분까지 고려될 필요가 있을 것입니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문